När du köper en bostadsrätt köper du också in dig i en bostadsrättsförening. Eftersom föreningens ekonomi kommer att påverka din ekonomi är det extra viktigt att kolla upp hur den ser ut innan en bostadsaffär. Svaret hittar du i den berömda årsredovisningen. Bara ordet kan göra många stressade, och vi förstår varför – det är inte det lättaste att hitta och tolka all information. Här har vi därför samlat info kring vad en årsredovisning innehåller, var du hittar svaren och vad du borde kolla lite extra noga efter.
Årsredovisningens innehåll
Förvaltningsberättelse
En årsredovisning inleds med en förvaltningsberättelse. Här står vad som hänt under året och vad som planeras framöver. Man kan se den som en förklaring av det som står i resultaträkningen och balansräkningen.
Resultaträkning
Som namnet beskriver visar resultaträkningen föreningens ekonomiska resultat. Resultaträkningen ger dig en bild över föreningens intäkter och kostnader under verksamhetsåret.
Balansräkning
I balansräkningen står vilka tillgångar och skulder som föreningen har, dvs hur föreningen har finansierat fastigheten. Här finns bland annat information om föreningens kassa och skulder.
Noter
I noterna brukar en mer utförlig förklaring finnas för det som står i resultat- och balansräkningen. Till exempel varför föreningens kostnader är högre i år än föregående år eller hur föreningen amorterar på sina skulder.
Titta extra noga efter:
Belåning per kvadratmeter
En bostadsrättsförenings belåning säger inte så mycket om den inte sätts i relation till hur stor boarea den totalt har (exklusive hyresrätter). Först då får du fram hur högt belånad varje kvadratmeter är och kan jämföra det med andra föreningar.
Tumregeln är att en belåning på mindre än 5 000 kr/kvm är bra och är den över 10 000 kr/kvm är högt och kan vara bra att sätta sig in i varför den är hög. Det kan till exempel vara så att föreningen precis har tagit nya lån för att rusta upp tvättstugan eller fasaden. Det kan eventuellt innebära att föreningen, trots sin höga belåning, har en stabilare ekonomi än en förening med lägre belåning men med planer för stora renoveringar den närmsta tiden.
Tänk på att nyproducerade bostadsrätter ofta har en förening med högre belåning.
Du hittar information om lånen i balansräkningen och i den tillhörande noten. Det är inte alltid du hittar siffran utskrivet per kvadratmeter. Då får du dela föreningens långfristiga skulder med den totala boytan (exklusive hyresrätter). Tänk på att bostadsrättsföreningar kan lägga långfristiga skulder, som villkorsändras under året, som kortfristiga skulder i balansräkningen. När du räknar ut belåning per kvadratmeter ska även de tas med.
| Tips! Kom ihåg att en bostadsrättsförenings syfte inte är att gå i vinst. Den ska gynna sina medlemmar genom att låta dem bo i bostadsrätterna till så låg kostnad som möjligt och bevara fastighetens värde. Det är med andra ord inte viktigt att stirra sig blind på föreningens resultat, så länge de klarar sina utgifter. |
Renoveringar i föreningen
På tal om belåning för renoveringar är det bra att vara insatt i vad föreningen har för renoveringsplaner framöver och vilket underhåll som nyligen gjorts. Det är viktigt eftersom det säger mycket om hur föreningens ekonomi kommer se ut under tiden du bor där. Och såklart även hur din månadsavgift kommer att påverkas.
Det kan vara bra att hålla koll på underhåll som kostar extra mycket och påverkar dig mer än andra. Exempel på sådana saker är stambyten, hissrenoveringar och fasadrenoveringar. Kostsamma underhåll innebär att föreningar som inte har sparat tillräckligt med pengar, behöver ta nya lån. När föreningen tar nya lån kan det även innebära avgiftshöjningar för dig som bostadsrättsinnehavare.
| Tips! Informationen hittar du i underhållsplanen som finns nedskrivet i förvaltningsberättelsen. Om något saknas går det också bra att höra av dig till mäklaren eller direkt till föreningen och fråga. |
Tomträtt eller inte
Det är viktigt att veta ifall bostadsrättsföreningen själva äger marken som fastigheten står på, eller om de hyr den av kommunen. Det kallas “tomträtt” när föreningen har ett avtal med kommunen att få använda marken som tillhör fastigheten. I vissa områden är det vanligare än andra, så ha som vana att alltid dubbelkolla.
Anledningen till varför det är viktigt för dig att veta är för att det kan ge ökade månadsavgifter ifall tomträttsavtalet förnyas under tiden du bor där. Därför är det även bra att kolla upp hur länge avtalet och dagens avgift gäller. Vanligtvis sträcker sig ett avtal runt 60 år medan avgiften ändras efter var 10:onde år.
Oftast står markägande-formen redan i bostadsannonsen. Du kan också se informationen på bostadsrättsföreningens sida på Booli (länk till finns i bostadsannonsen på Booli). Annars hittar du det i årsredovisningen under förvaltningsberättelsen. Ibland är det svårt att läsa av hur länge avtalet löper eller när nästa avgiftsändring inträffar. Då kan du fråga mäklaren eller föreningen själva.
| Tips! Ifall det står att föreningen planerar att köpa upp tomten kan det på lång sikt innebära en stabilare ekonomi, medan det på sikt kan öka skulderna eftersom de behöver finansiera köpet. |
Föreningens storlek
En sak som påverkar föreningens ekonomi är hur stor föreningen är. Det vill säga hur många bostadsrätter som finns i föreningen.
En tumregel är att man i små bostadsrättsföreningar tar en större risk, medan stora föreningar ofta ger en större ekonomisk trygghet. Eftersom man blir färre som delar på kostnaderna i en liten förening blir man också mer sårbar för oväntade kostnader och räntehöjningar. En liten bostadsrättsförening brukar räknas som 7 bostadsrätter eller färre.
En annan viktig sak att tänka på är att en del banker inte alltid ger ut bolån till kunder som vill köpa in sig i små bostadsrättsföreningar, eftersom det innebär en risk även för dem. Även om din bank godkänner föreningens ekonomi kan det eventuellt bli svårare för nästa köpare om du väljer att sälja i framtiden. Det gör att konkurrensen kan minska vid ett framtida köp. Däremot brukar mindre föreningar ofta ge en större samhörighet och familjär känsla än större, mer anonyma föreningar.
| Tips! Bara för att en bostadsrättsförening är liten idag kan saker ändras framöver. Ifall det till exempel finns hyresrätter i föreningen kan det på sikt göra föreningen större om de väljer att sälja dem som bostadsrätter. Därför är det alltid värt att se över framtida potential. |
Äkta eller oäkta förening
Begreppen “äkta” och “oäkta” förening kan låta missvisande om man inte har koll på vad de innebär. Alla registrerade bostadsrättsföreningar är självklart “riktiga” bostadsrättsföreningar. Här kommer en förenklad förklaring:
Äkta förening – De allra flesta bostadsrättsföreningarna i Sverige är äkta. En förening räknas som äkta ifall minst 60% av intäkterna kommer från avgifter från privatpersoner.
Oäkta förening – En oäkta bostadsrättsförening finansieras till mer än 40% av andra intäkter, som exempelvis lokaler eller hyresrätter.
Både äkta och oäkta bostadsrättsföreningar styrs på samma sätt. Däremot gäller andra skatteregler om det är en oäkta förening, och man behöver ofta betala mer i skatt när man väl säljer sin bostad. Därför kan det vara bra att kolla upp innan. Ofta står det i mäklarens annons, i förvaltningsberättelsen i årsredovisningen eller på bostadsrättsföreningens sida på Booli (länk till finns i bostadsannonsen på Booli).
| Tips! Det behöver inte bara vara dyrt (skattemässigt) att köpa en bostadsrätt i en oäkta förening. Fördelen med att äga en lägenhet i en oäkta förening är att de får in intäkter på fler sätt än medlemmarnas avgifter, vilket gör att de kan ta ut lägre månadsavgifter än äkta föreningar. |