Booli värderar bostäder statistiskt med hjälp av maskininlärning. Värderingen baseras på liknande tidigare försäljningar i närheten, där slutpriserna justeras till dagens prisnivå med hjälp av SBAB Booli housing price index. Booli värderar hela Sveriges bostadsbestånd en gång per vecka, året om.
Vilken data används i värderingen?
Från användaren eller annonsen:
Geografisk position (via antingen adress och postkod eller fastighetsbeteckning)
Bostadstyp (villa, lägenhet, parhus/radhus/kedjehus)
Ägandeform (äganderätt, bostadsrätt, tomträtt)
Boarea, biarea och tomtarea
Antal rum, byggår
Avgift till förening, driftskostnad
Våningsplan, balkong, hiss, bergvärmepump
BRF-data (t.ex. föreningens belåningsgrad)
Från Lantmäteriet (automatiskt):
Taxeringsvärde
Standardpoäng
Vatten och avlopp
Vilka modeller ingår?
En basmodell som baseras på referensförsäljningar finns i fyra varianter: äganderätts-villor, lägenheter, bostadsrätts-småhus och äganderätts-radhus. Parhus och kedjehus grupperas tillsammans med radhusen.
En boosting-modell justerar basvärdering baserat på data om värderingsobjektet och dess referenser.
Om samma bostad har sålts tidigare indexjusteras det slutpriset och viktas in i värderingen. En mer aktuell försäljning viktas in tyngre. Detta kräver lägenhetsnummer för lägenheter.
Skicksmodellen används endast för privata värderingar när användaren själv angett skick på exempelvis kök/badrum, utsikt m.m.
Hur beräknas basmodellens värdering?
Steg 1: De 1 000 geografiskt närmaste tidigare försäljningarna hämtas. I städer blir urvalsradien liten, i glesbygd stor.
Steg 2: Varje referensförsäljning tilldelas ett likhetsvärde baserat på attribut som boarea, antal rum och taxeringsvärde, samt hur långt bort och hur länge sedan försäljningen skedde.
Steg 3: Äldre försäljningspriser räknas upp eller ned till dagens prisnivå med SBAB Booli Housing Price Index. Det är därför en värdering kan förändras utan att något sålts i närheten.
Steg 4: Ett viktat snittpris beräknas där de mest lika referensförsäljningarna väger tyngst. I praktiken är det ofta bara ett fåtal objekt som har stor påverkan.
Steg 5: Värderingen justeras baserat på skillnader i våningsplan, balkong och hiss för lägenheter, samt bergvärmepump och taxeringsvärde för villor. Småhusmodellerna justerar även med hänsyn till tomträtt. T.ex. ifall ett värderingsobjekt har balkong samtidigt som en stor del av värderingen baseras på objekt utan balkong så justeras värderingen upp.
Om användaren angett skicksparametrar (som skick i kök/badrum, utsikt m.m.) justeras värdet ytterligare baserat på deras prispåverkan.
Hur träffsäkra är värderingarna?
Lägenheter i storstäder: majoriteten av värderingarna hamnar inom 6 procent från slutpriset.
Småhus: majoriteten hamnar inom 9 procent från slutpriset.
Medianfelet ligger kring plus/minus 0,5 procent under stabila marknadslägen.
En värdering inom plus/minus 5 procent från slutpriset räknas som korrekt.
Slutpriset speglar inte alltid det verkliga marknadsvärdet – bostäder kan säljas lite för dyrt eller billigt. Boolis värderingar är de mest träffsäkra statistiska värderingarna i Sverige.
Varför förändras en värdering utan att något sålts?
Värderingen uppdateras en gång per vecka. Prisförändringar i hela indexområdet (SBAB Booli Housing Price Index) uppdateras i början av varje månad och påverkar värderingen, även om inget sålts just i närheten. Det innebär att en värdering kan röra sig upp eller ned utan att bostaden eller dess närmiljö har förändrats.
Begränsningar
En statistisk värdering är beroende av att indata är korrekt. Om boarea, taxeringsvärde eller andra attribut är felaktiga påverkas precisionen. Fel kan komma från mäklarsystem, Lantmäteriet eller Boolis insamling.
Booli kan inte ta hänsyn till subjektiva attribut som ljusinsläpp eller bullernivå eftersom den datan inte är tillgänglig.
Vissa förbättringar har vi inte tagit höjd för att räkna in i värderingen såsom exempelvis fiber, inglasad balkong, nya fönster osv.
Prisindex kan inte brytas ned på mindre områden som enstaka kvarter eller stadsdelar med låg omsättning, eftersom index kräver ett stort antal försäljningar för att vara tillförlitligt.
Ju färre liknande försäljningar i närheten, desto osäkrare värdering. Modellen fungerar bäst där det finns god omsättning.
Var visas värderingen?
Sista sidan i värderingsformuläret
Mitt Booli (inloggad) – med graf över värdeutveckling över tid
På nästan alla bostadsobjekt på Booli, även de som inte är till salu
Vad visar grafen på Mitt Booli?
Grafen på Mitt Booli visar inte historiska värderingar utan den aktuella värderingen indexjusterad bakåt i tiden, eftersom den aktuella värderingen bygger på mest information och därför är den mest exakta.