När du köper en bostadsrätt köper du också in dig i en bostadsrättsförening. Eftersom föreningens ekonomi kommer att påverka din ekonomi är det extra viktigt att kolla upp hur den ser ut innan en bostadsaffär. Svaret hittar du i den berömda årsredovisningen. Bara ordet kan göra många stressade, och vi förstår varför – det är inte det lättaste att hitta och tolka all information. Här har vi därför samlat info kring vad en årsredovisning innehåller, var du hittar svaren och vad du borde kolla lite extra noga efter.
Årsredovisningens innehåll
Förvaltningsberättelse
En årsredovisning inleds med en förvaltningsberättelse. Här står vad som hänt under året och vad som planeras framöver. Man kan se den som en förklaring av det som står i resultaträkningen och balansräkningen.
Resultaträkning
Som namnet beskriver visar resultaträkningen föreningens ekonomiska resultat. Resultaträkningen ger dig en bild över föreningens intäkter och kostnader under verksamhetsåret.
Balansräkning
I balansräkningen står vilka tillgångar och skulder som föreningen har, dvs hur föreningen har finansierat fastigheten. Här finns bland annat information om föreningens kassa och skulder.
Noter
I noterna brukar en mer utförlig förklaring finnas för det som står i resultat- och balansräkningen. Till exempel varför föreningens kostnader är högre i år än föregående år eller hur föreningen amorterar på sina skulder.
Titta extra noga efter:
🏠 Belåning per kvadratmeter
En bostadsrättsförenings belåning säger inte så mycket om den inte sätts i relation till hur stor boarea den totalt har (exklusive hyresrätter). Först då får du fram hur högt belånad varje kvadratmeter är och kan jämföra det med andra föreningar.
Tumregeln är att en belåning på mindre än 5 000 kr/kvm är bra och är den över 10 000 kr/kvm är högt och kan vara bra att sätta sig in i varför den är hög. Det kan till exempel vara så att föreningen precis har tagit nya lån för att rusta upp tvättstugan eller fasaden. Det kan eventuellt innebära att föreningen, trots sin höga belåning, har en stabilare ekonomi än en förening med lägre belåning men med planer för stora renoveringar den närmsta tiden.
Tänk på att nyproducerade bostadsrätter ofta har en förening med högre belåning.
Du hittar information om lånen i balansräkningen och i den tillhörande noten. Det är inte alltid du hittar siffran utskrivet per kvadratmeter. Då får du dela föreningens långfristiga skulder med den totala boytan (exklusive hyresrätter). Tänk på att bostadsrättsföreningar kan lägga långfristiga skulder, som villkorsändras under året, som kortfristiga skulder i balansräkningen. När du räknar ut belåning per kvadratmeter ska även de tas med.
💰 Sparande per kvadratmeter
Det är också viktigt att titta på hur stort sparande en förening har per kvadratmeter för att kunna jämföra med andra bostadsrättsföreningar. Sparandet ger en bild av föreningens möjlighet att kunna finansiera underhåll eller klara framtida kostnadsökningar med helt eller delvis eget sparande.
Generellt är ett större sparande önskvärt för den som letar lägenhet. Det kan tyda på att föreningen har en god ekonomi och klarar oförutsedda utgifter i framtiden. Det är samtidigt viktigt att komma ihåg att det kan indikera att föreningen sparar till underhåll eller renoveringar som kommer minska sparandet på sikt. På samma sätt som ett lågt sparande idag kan förklaras av att föreningen nyligen har gjort en stor och nödvändig investering.
💸 Årsavgift per kvadratmeter – och i procent
De allra flesta bostadsrättsföreningar tar ut en avgift från bostadsrättsinnehavarna. Avgiften till föreningen ska bland annat täcka underhåll och drift för fastigheten och eventuella lån som föreningen har. För att enklare få en bild av avgiftsnivåerna och jämföra med andra föreningar brukar man titta på hur mycket varje medlem får betala i avgift per kvadratmeter per år. Generellt har nybildade föreningar ofta har en högre avgift än äldre föreningar.
Det kan också vara smart att titta på hur stor andel av föreningens totala intäkter som kommer från medlemmarnas årsavgifter. Utöver medlemmarnas årsavgifter är det nämligen ganska vanligt att föreningar har intäkter från till exempel lokaler och hyresrätter. Det kan vara både en fördel och en risk att en stor del av intäkterna kommer från externa källor. Därför vara bra att titta närmare på varifrån de andra intäkterna kommer ifrån, och hur långsiktiga de är. Idag är alla föreningar i Sverige skyldiga att ange procenttalet i årsredovisningen, så håll utkik där!
🛠️ Renoveringar i föreningen
På tal om belåning för renoveringar är det bra att vara insatt i vad föreningen har för renoveringsplaner framöver och vilket underhåll som nyligen gjorts. Det är viktigt eftersom det säger mycket om hur föreningens ekonomi kommer se ut under tiden du bor där. Och såklart även hur din månadsavgift kommer att påverkas.
Det kan vara bra att hålla koll på underhåll som kostar extra mycket och påverkar dig mer än andra. Exempel på sådana saker är stambyten, hissrenoveringar och fasadrenoveringar. Kostsamma underhåll innebär att föreningar som inte har sparat tillräckligt med pengar, behöver ta nya lån. När föreningen tar nya lån kan det även innebära avgiftshöjningar för dig som bostadsrättsinnehavare.
📈 Föreningens räntekänslighet
Räntekänsligheten visar hur känslig föreningens ekonomi är för förändringar i räntan på sina lån. Det är alltså ett smart sätt att ta reda på hur ekonomin ser ut nu och framöver. Det indikerar också ifall föreningen skulle behöva höja medlemmarnas avgifter vid en eventuell räntehöjning, för att kunna finansiera de ökade utgifterna.
Idag behöver alla föreningar ange räntekänsligheten i årsredovisningen, men det kan vara lite krångligt att förstå vad själva procenttalet betyder. Kortfattat kan man tänka så här:
🔌 Energikostnad per kvadratmeter
Föreningens energikostnad per kvadratmeter visar utgifterna för uppvärmning, el och vatten. Vad som är en bra nivå kan variera beroende på hur energipriserna ser ut, men ju lägre den är desto bättre. En låg energikostnad är både bra för ekonomin i föreningen och troligtvis hänger det ihop med en lägre förbrukning, vilket även är bra för framtiden.
En hög energikostnad kan tala för att föreningen behöver göra något med fastigheten för att minska läckage och på sikt minska energikostnaden. Det kan också vara så att föreningen haft ett dyrt elavtal ett enskilt år. Därför är förbrukningen och energiklass viktigt att titta närmare på i årsredovisningen.
🌳 Tomträtt eller inte
Det är viktigt att veta ifall bostadsrättsföreningen själva äger marken som fastigheten står på, eller om de hyr den av kommunen. Det kallas “tomträtt” när föreningen har ett avtal med kommunen att få använda marken som tillhör fastigheten. I vissa områden är det vanligare än andra, så ha som vana att alltid dubbelkolla.
Anledningen till varför det är viktigt för dig att veta är för att det kan ge ökade månadsavgifter ifall tomträttsavtalet förnyas under tiden du bor där. Därför är det även bra att kolla upp hur länge avtalet och dagens avgift gäller. Vanligtvis sträcker sig ett avtal runt 60 år medan avgiften ändras efter var 10:onde år.
Oftast står markägande-formen redan i bostadsannonsen. Du kan också se informationen på bostadsrättsföreningens sida på Booli (länk till finns i bostadsannonsen på Booli). Annars hittar du det i årsredovisningen under förvaltningsberättelsen. Ibland är det svårt att läsa av hur länge avtalet löper eller när nästa avgiftsändring inträffar. Då kan du fråga mäklaren eller föreningen själva.
📏 Föreningens storlek
En sak som påverkar föreningens ekonomi är hur stor föreningen är. Det vill säga hur många bostadsrätter som finns i föreningen.
En tumregel är att man i små bostadsrättsföreningar tar en större risk, medan stora föreningar ofta ger en större ekonomisk trygghet. Eftersom man blir färre som delar på kostnaderna i en liten förening blir man också mer sårbar för oväntade kostnader och räntehöjningar. En liten bostadsrättsförening brukar räknas som 7 bostadsrätter eller färre.
En annan viktig sak att tänka på är att en del banker inte alltid ger ut bolån till kunder som vill köpa in sig i små bostadsrättsföreningar, eftersom det innebär en risk även för dem. Även om din bank godkänner föreningens ekonomi kan det eventuellt bli svårare för nästa köpare om du väljer att sälja i framtiden. Det gör att konkurrensen kan minska vid ett framtida köp. Däremot brukar mindre föreningar ofta ge en större samhörighet och familjär känsla än större, mer anonyma föreningar.
🏢 Äkta eller oäkta förening
Begreppen “äkta” och “oäkta” förening kan låta missvisande om man inte har koll på vad de innebär. Alla registrerade bostadsrättsföreningar är självklart “riktiga” bostadsrättsföreningar. Här kommer en förenklad förklaring:
Äkta förening – De allra flesta bostadsrättsföreningarna i Sverige är äkta. En förening räknas som äkta ifall minst 60% av intäkterna kommer från avgifter från privatpersoner.
Oäkta förening – En oäkta bostadsrättsförening finansieras till mer än 40% av andra intäkter, som exempelvis lokaler eller hyresrätter.
Både äkta och oäkta bostadsrättsföreningar styrs på samma sätt. Däremot gäller andra skatteregler om det är en oäkta förening, och man behöver ofta betala mer i skatt när man väl säljer sin bostad. Därför kan det vara bra att kolla upp innan. Ofta står det i mäklarens annons, i förvaltningsberättelsen i årsredovisningen eller på bostadsrättsföreningens sida på Booli (länk till finns i bostadsannonsen på Booli).